Собствениците на имоти за краткосрочно отдаване под наем – къща за гости, апартамент или стая за гости, не са напълно наясно със задълженията си по закон, които произтичат от тази дейност. Тя представлява хотелиерство по смисъла на Закона за туризма и търговска дейност по смисъла на Българския търговски закон. Това съобщи Габриела Иванова, адвокат и основател на Ivanova Legal Solutions, в предаването „Светът е бизнес“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Дориана Ранкова.
Хората смятат, че след като закупят имота, обзаведат го и го публикуват за отдаване под наем в платформи като Booking или Airbnb, процесът за тях приключва и са готови да получават печалбата си. В действителност от този момент за тях влизат в сила редица задължения и изисквания по Закона за туризма, Закона за корпоративното подоходно облагане, Закона за местни данъци и такси, Закона за етажната собственост, Закона за защита на потребителите, Закона за защита на личните данни, обясни Иванова.
„Къщите, стаите или апартаментите за гости трябва да бъдат категоризирани или регистрирани по предвидения в закона облекчен ред пред кмета на съответната община.“
Много собственици на имоти за краткосрочно отдаване под наем пропускат или не знаят, че когато започнат да предлагат жилището си в платформи като Booking или Airbnb, подлежат на задължителна регистрация по ДДС и трябва да облагат с данък сумата, която са заплатили като комисиона на платформата, посочи гостенката. Ако не го направят, подлежат на глоби или имуществени санкции, добави тя.
В Закона за туризма къщите за гости попадат в клас Б туристически обекти, а стаите и апартаментите за гости – в клас В. Ателиетата могат да се използват само за извършване на търговска дейност, така че ако собственик на такъв имот планира да го отдава за краткосрочен наем, трябва да смени предназначението му на жилище, изтъкна Иванова.
Старт като физическо лице или чрез дружество – плюсове и минуси
Ако собственик на имот за краткосрочно отдаване под наем стартира като физическо лице, той ще бъде третиран за данъчни цели като едноличен търговец и за него ще се прилага данък от 15%, обясни събеседничката.
„В някои случаи се прилага облекчен размер на данъка, когато става дума за обекти с до 20 стаи, които са категоризирани с една или две звезди и не е достигнат прага за задължителна регистрация по Закона за ДДС. Тогава данъкът се определя на местно ниво и е по-нисък.“
Недостатък е, че хората, които стартират като физически лица, отговарят с цалото си имущество. Но това е разумно, когато се отдава под наем един имот без персонал и само в определени периоди от годината, счита Иванова.
При системно отдаване на повече от един обект, с нает персонал, е по-добре да се регистрира дружество, посъветва тя. В този случай данъкът е 10% и лицата отговарят до размера на дяловото си участие в дружеството.
Ограниченията на етажната собственост – реален правен риск
Ограниченията на етажната собственост са реална заплаха и правен риск, тъй като собствениците на имоти често пропускат да проверят какви са правилата на етажната собственост, дали има приет правилник и какво е записано в него. Много често там може да има ограничения за допускане на външни лица или за отдаване под наем, посочи Иванова.
„Собственици на имоти, които допускат външни лица, дължат с три до пет пъти по-високи такси за поддръжка на общите части от предвидените в нормалния случай.“
Немалко българи поглеждат към съседна Гърция за покупка на имот и отдаването му за кратсосрочен наем. Съгласно Спогодбата за избягване на двойно данъчно облагане между България и Гърция доходите от отдаване под наем на имот в Гърция се облагат само в южната ни съседка, съобщи гостенката.
Въпреки това тези собственици трябва да посочат доходите си от имота в Гърция в годишната си данъчна декларация. Той няма да се облага в България, но може да бъде взет предвид, когато се определя данъчната основа и ставката, която ще се прилага към останалия доход, изтъкна Иванова.
Как изкуственият интелект променя адвокатската професия и поведението на клиентите? Кои адвокатски услуги ще поевтинеят и кои ще поскъпнат в резултат на навлизането на AI? Какви ще бъдат адвокатите и канторите на бъдещето?
Вижте целия разговор във видеото.
Всички гости на предаването „Светът е бизнес“ можете да гледате тук.